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GUIDE ACHAT IMMOBILIER EN ISRAEL, Israël - Immobilier

Guide pour l’achat d’un bien immobilier en Israël

Afin d’acheter un bien immobilier (Nekhes Mekarkeîm) en Israël les nouveaux venus tout comme les plus anciens se trouvent confrontés à divers problèmes qu’ils ne savent pas comment élucider. Il faut bien avouer que c’est une grande aventure et que pour la réussir il est toujours mieux d’avoir des informations à l’avance. Voici un petit guide qui aidera les intéressés à décider comment, où, quand et quoi faire pour devenir propriétaire d’un appartement, d’un duplexe, d’un cottage, d’une villa, de locaux commerciaux ou d’acheter sur plan de n’importe quel autre bien immobilier en Israël.

Connaître les banques

Il existe de nombreuses banques israéliennes via lesquelles israéliens et étrangers peuvent faire un prêt hypothécaire (Mashkanta) pour acheter un appartement, une maison ou autre.

Les grandes banques israéliennes sont les suivantes : Hapoalim, Leumi, Habenleumi Harishone, Union Bank of Israël, Discount, Hamizrahi et Bank of Jérusalem.

Ce sont elles qu’il faut étudier quand on cherche à faire un prêt hypothécaire afin d’acheter ou d’investir dans l’immobilier.

Il faut aussi savoir que pour pouvoir faire un prêt hypothécaire (Mashkanta) l’apport personnel est fixé à 50% de la somme totale.

L’apport personnel est la somme d’argent que l’acquéreur est prêt à investir dans l’achat d’un bien immobilier. Bien entendu plus cette somme est élevée, plus les banques sont prêtes à aider puisque la hauteur de la somme démontre le sérieux de l’engagement de l’acheteur.

La hauteur de cet apport était bien plus basse auparavant, mais celle-ci a été élevée à 50% récemment, dû aux nombreux problèmes que les banques ont rencontrés pour les remboursements de leurs hypothèques dans le monde entier en grande partie suite à la crise économique mondiale récente surtout aux Etats-Unis.

Cet apport peut provenir d’argent économisé, d’un héritage ou de toute autre source pour autant qu’elle soit légitime et vérifiée.

Les intérêts des banques pour un prêt hypothécaire sont en général entre 4 et 6% par an et peuvent varier suivant l’indice du coût de la vie et le cours du Prime

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La marche à suivre

Tout d’abord il faut chercher et trouver le bien immobilier désiré puis en déterminer le prix avec le vendeur. Pour cela Ba Hit est là pour venir en aide avec une grande collection de biens situés dans tout le pays allant de simples appartements à des villas luxueuses et tout le reste entre les deux.

Une chose à savoir est qu’en Israël les prix ne se décident pas d’après la superficie en mètres carrés, ils dépendent du lieu où se trouve l’appartement.

Une fois la décision prise il est temps d’aller rendre visite à plusieurs banques afin de vérifier la hauteur du montant de la somme qu’il est possible d’emprunter dans chacune d’elles.

Ces montants dépendent de l’apport personnel, des montants mensuels qui peuvent être remboursés suivant les revenus.

Une fois décidé quelle banque choisir, il faut avoir l’accord de principe de cette banque avant de pouvoir signer un contrat d’achat.

A ce moment il est temps de consulter un avocat (Orèkh Din) qui enquêtera sur la situation juridique du bien immobilier en question ainsi que sur les étapes de l’achat.

C’est lui qui va s’occuper de l’obtention des documents (mismakhim) nécessaires suivant où le bien est enregistré: au “Tabo” (cadastre), dans ce cas l’avocat du vendeur transmettra à l’avocat de l’acheteur un document du nom de “nessakh tabo” dans lequel sont indiqués tous les détails du bien y compris l’existence d’une hypothèque, d’une succession ou autre, au “Minhal Mekarkaei Israël” (administration des terres d’Israël) où les dossiers des biens non enregistrés au Tabo sont maintenus, ou encore à un promoteur qui devra certifier les détails du bien.

Les deux tout premiers documents à retirer sont un extrait de propriété (nessakh rishoum) afin d’établir les droits du vendeur sur ce bien et l’attestation de l’état légal de ces droits (ishour zkhouyot).

Dans tous les cas il faut impérativement vérifier qu’il n’y a aucun vice caché (pgam moustar) dans le bien afin d’éviter des problèmes ultérieurs.

D’après la loi israélienne le vendeur du bien doit livrer le bien dans l’état dans lequel il était le jour de la signature du contrat. Si un vice caché est découvert après la livraison du bien le vendeur n’est pas tenu de réparer le vice « s’il ne savait pas qu’il existait » puisque le vendeur doit déclarer la vérité sur l’état du bien avant la signature du contrat. Par contre si le vendeur connaissait l’existence du vice il sera tenu responsable de sa réparation. Dans le cas de la découverte d’un vice caché l’acheteur doit prendre contact avec un avocat afin de le représenter après avoir fait venir un expert (moumkhé) pour constater le vice caché et estimer le prix de la réparation (tikoun) ou rénovation (shipoutz).

L’acheteur (ha koné) et le vendeur (ha mokher) avec leurs avocats respectifs se rencontreront alors pour se mettre d’accord sur les dates et montants des paiements du prix de la vente et signer le contrat (khozé ou heskem).

Presque toujours l’acheteur doit faire un premier versement selon accord, puis un deuxième après une certaine période selon accord et enfin un troisième à la remise des clés.

C’est à ce moment que l’acheteur pourra prendre possession de son nouveau bien et verra les droits de ce dernier transférés à son nom.

Comme il s’agit presque toujours d’un emprunt il faudra alors apporter à la banque le plus rapidement possible des copies de tous les documents nécessaires comme le contrat de vente après signature, les preuves de revenus (ishour hakhnasa), fiches de salaires (tloush maskoret) et ainsi de suite, ainsi qu’une estimation du bien faite par un Shamaiy (expert d’évaluation en immobilier) certifié par la banque où se fera le crédit. Le coût de l’évaluation dépendra de la superficie du bien en question. Comme la banque aura déjà donné son accord de principe l’accord de l’emprunt ne devrait pas poser de problème.

A ce moment l’avocat de l’acheteur ira enregistrer le contrat au Tabo, au Minhal Mekarkaei Israël ou ailleurs suivant la nécessité en mettant un Rishoum hearat azharah (notification d’opposition), ce qui permettra d’interdire à qui que ce soit d’autre de faire une transaction sur ce bien sans votre accord d’ici que votre transaction soit terminée.

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Quelques faits importants à savoir

Le vendeur du bien immobilier doit sans faute apporter à l’acheteur la preuve que tout les frais lié au bien ont été payés : taxes municipales, électricité (khashmal), gaz (gaz), eau (maym) etc. jusqu’au moment de la remise des clés.

Le prix est fixé en Shekels israéliens suivant le cours moyen (shaar yatsig) du dollar le jour du paiement. Les cours sont publiés tous les jours sauf samedi et dimanche par toutes les banques. Dans le cas où le paiement tombe sur l’un de ces jours référence sera prise du dernier cours publié la veille ou l’avant-veille. S’il y a une différence elle sera payée ou remboursée dès que le nouveau cours sera connu.

Il est possible d’emprunter en France pour acheter en Israël mais seulement dans le cas où l’acheteur peut procurer à la banque une garantie hypothécaire sur un bien immobilier dont il est propriétaire en France et bien entendu la France aura connaissance de ce bien en Israël et in fine le propriétaire pourra être assujetti à l’ISF en France.

Quand il s’agit de nouveaux immigrants en Israël le Ministère du logement octroie en général un prêt à un bon taux ainsi qu’une allocation, ceci suivant la situation de l’acheteur (célibataire, marié, avec ou sans enfants etc.). Ces prêts sont pratiquement toujours indexés au dollar et se font sur une durée allant jusqu’à 28 ans.

Frais à prendre en compte

Divers frais (hotsaot) sont à prendre en considération, en voici la liste :

Les honoraires des avocats

L’avocat de l’acheteur reçoit des honoraires entre 1 et 2% de la somme totale de l’achat plus TVA (Ma’am) de 17%, pour l’avocat du vendeur si le bien est ancien acheteur et vendeurs ne paient que leur propre avocat, si le bien est neuf et a été acheté chez un promoteur c’est l’acheteur qui paiera ses frais, en général jusqu’à 2% plus TVA de 17%.

Les frais de l’agence immobilière (soukhnout nadlan)

L’agent immobilier (sokhen nadlan) prend jusqu’à 2% de la somme totale de l’achat plus TVA de 17%, payable à la signature du contrat de vente.

Frais bancaires pour le dossier du crédit

Ces frais sont entre 0.25% et 0.6% du total de l’emprunt, c’est à négocier.

Frais d’expert d’évaluation en immobilier

C’est le Shamaiy (expert d’évaluation en immobilier) certifié par la banque où se fera le crédit qui fera cette évaluation dont le coût dépendra de la superficie du bien en question.

Frais supplémentaires

Les frais divers supplémentaires (hotsaot nosafot) comprennent les frais pour le bien comme l’acquisition et l’installation de l’air conditionné (mizoug avir), de l’électricité (h’achmal), de l’eau (maym), du gaz (gaz) et ainsi de suite. Il ne faut pas oublier les changements à effectuer dans le bien au cas où il y en a. S’il y a un jardin il se peut qu’il y aura aussi quelques frais pour son arrangement.

Frais facultatifs mais à ne pas négliger

Faire appel à un ingénieur en bâtiment (mehandes binyian) avant la signature du contrat afin de certifier qu’il n’y a aucun vice de construction ni autres problèmes cachés, ce qui coûte en général entre 200$ et 1000$.

La taxe sur la plus-value immobilière

La taxe sur la plus-value immobilière (Mas Shevakh) qui est déterminée après l’achat et dépend du bien lui-même, suivant les plans d’architecture et qui est obligatoire. Cette taxe est payable dans les 50 jours suivant la conclusion de l’achat du bien.

L’impôt sur l’achat

L’impôt sur l’achat (Mass rekhisha) pour l’immobilier qui est entre 0.5% et 5% du montant d’achat du bien suivant le statut de l’acheteur (nouvel immigrant, touriste ou israélien) ainsi que s’il s’agit de l’achat d’un premier bien ou non. Cet impôt doit se payer dans les 50 jours suivant la conclusion de l’achat du bien. Les nouveaux immigrants peuvent recevoir un abattement (ptor khelki) de 0.5% sur le prix suivant le nombre d’années qu’ils sont déjà dans le pays. Pour exemple, pour un appartement unique pour nouveaux immigrants jusqu’à 1.127.000₪ (NIS) il n’y a pas d’impôt à payer, au-delà l’impôt est de 5%, pour les touristes et les israéliens jusqu’à 800.000₪ (NIS) il n’y a pas d’impôt, de 800.000₪ à 1.300.000₪ (NIS) 3.5% et au-delà 5%. Ceux qui possèdent plus d’un bien immobilier en Israël paieront immédiatement 3.5% ou 5%, obligatoire aussi.

Les timbres fiscaux

Les timbres fiscaux (boule mass) à payer sont de 100₪ à 500₪ (NIS) pour enregistrer le bien au Tabo, payables chez l’avocat au moment de l’achat.

Frais imprévisibles:

Toujours prévoir une certaine somme pour des frais imprévisibles (hotsaot bilti tsfouyot), il y en a toujours. La hauteur de la somme dépend bien sûr de ce que l’acheteur décide.

Quelques conseils :

Toujours faire vérifier et évaluer le bien en question par des experts professionnels, cela peut éviter bien des problèmes par la suite.

Ne jamais signer quoi que ce soit hors de la présence de votre avocat et s’il le faut faire traduire les documents afin d’être certain de bien comprendre toutes les clauses.

Ne jamais verser de l’argent avant qu’un contrat ne soit signé et surtout pas en liquide.

Ne pas oublier que si le bien est vraiment beau et pas cher il faut automatiquement se méfier et donc tout vérifier encore plus à fond que normal.

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