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Analyse d’un produit immobilier

Analyse d’un produit immobilier

 

ANALYSER UN PROJET IMMOBILIER

Comment faire une étude immobilière ?

L’analyse d’un projet immobilier locatif n’est pas très complexe si vous avez toutes les informations, et c’est ce qui va vous permettre de différencier une affaire rentable et une mauvaise affaire.

Ça vous permettra également de définir le prix d’achat maximum, étudier les chiffres clés est indispensable, voici comment les calculer, ce qu’il faut intégrer et ce qu’il ne faut pas compter.

Etudions ci-dessous les 3 types de rentabilités : « brute », « nette » et « nette nette »,

Grâce à ces calculs nous pourrons calculer le réel résultat entre nos revenus et nos dépenses.

 

RENTABILITÉ BRUTE :

La Rentabilité brute se compose comme ceci :

Coût d’acquisition total Exemple

Prix d’achat (frais d’agence inclus) : 100 000,00 €
Frais d’acquisition (appelé également frais de notaire – environ 8% du prix d’achat) 8 000,00 €
Frais de dossier bancaire pour le prêt 500,00 €
Cout des travaux : 20 000,00 €
Total 128 500,00 €

Loyer annuel hors charges : 600,00 €  X  12 mois = 7 200,00 €

Rentabilité brute (en %) = Loyer annuel *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : rentabilité brute (en %) = (7 200*100)/128 500 = 5,6%

La rentabilité brute permet rapidement d’avoir un ordre d’idée de la rentabilité, cela permet de savoir si il est pertinent d’aller plus loin dans les calculs, cependant il n’inclut pas toutes les charges, comme nous le verrons dans la rentabilité Nette.

Pour l’estimation du loyer, rien de mieux que de regarder le prix du marché pour un bien équivalent, étudier donc la concurrence. Dans le loyer, ne prenez pas en compte les charges locatives car, elles s’annulent (elles rentrent d’un côté et ressortent de l’autre).

RENTABILITÉ NETTE :

La rentabilité nette prend compte ces éléments supplémentaires :

Charges d’exploitation (annuelle) Exemple

Remboursement du prêt : Mensualité de 662,00 € pour un prêt de 128 500,00 € sur 20 ans et un taux d’intérêt de 1,56% et taux d’assurance 0,36%

662,00 € X 12 mois = 7 944,00 €
Charges de copropriété : 600,00 €
Frais de gestion (7% des revenus) 550,00 €
Taxe foncière 500,00 €
Assurance habitation propriétaire non occupant : 150,00 €
Frais de Comptabilité (si nécessaire) : 0
Frais d’entretien du logement (imprévu) : 300,00 €
Vacance locative (1 mois) : 600,00 €
Total annuel : 10 644,00 €

Rentabilité nette (en %) = (Loyer annuel – charges d’exploitation annuelle) *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : rentabilité nette (en %) = (7 200,00 € – 10 644,00 €) * 100/128 500,00 €  = –2,68 %

On voit cet investissement d’un œil différent maintenant. La rentabilité brute était de 5,6%, pour finalement obtenir une rentabilité nette de – 2,68%, c’est-à-dire qu’il faudra rajouter de l’argent tous les mois, c’est exactement ce qu’il faut absolument éviter.

La rentabilité nette est un calcul beaucoup plus précis et réaliste d’un investissement immobilier, car il inclut les charges d’exploitation, j’aime y ajouter également la vacance locative (1 mois en moyenne) et des frais d’entretien (les imprévus) (1/2 mois de loyer), car ce sont des choses qui arrivent, alors autant les provisionner maintenant.

Cet exemple prend en compte ce qu’on appelle un financement à 110% de la banque, car nous empruntons la totalité du coût d’acquisition, certains d’entre vous souhaiteront peut-être mettre un apport (ce que je ne conseille pas, pour bénéficier d’un effet de levier d’enrichissement maximum).

Cependant, je vous conseille de ne pas inclure votre apport lors de ce premier calcul, cela vous permettra de comparer vos différents projets ensemble sur une même base.

Ces charges varient d’un bien à un autre, il n’est pas rare qu’une taxe foncière augmente ou diminue de 40% juste en changeant de ville, de même pour les taxes de copropriétés qui peuvent varier du simple au double, il est donc important de récupérer ces informations pour chaque bien, cela montrera un certain professionnalisme auprès des vendeurs.

RENTABILITÉ NETTE NETTE :

C’est le calcule le plus précis, mais aussi le plus compliqué à calculer, car il prend en compte votre imposition (vos impôts), et donc votre situation personnelle et le régime d’imposition (Nu, meublé, SCI) de vos revenus fonciers.

Rentabilité nette nette (en %) = (Loyer annuel – charges d’exploitation annuelle – impôts) *100 / Coût d’acquisition total

Exemple : Pour simplifier, imaginons que vous louez cet appartement en location nue et au régime microfoncier, ce régime permet un abattement forfaitaire de 30% des revenus fonciers. Il est généralement optimisé pour les biens sans travaux.

Si votre tranche d’imposition est de 30% (voir votre avis d’imposition), voici le calcul de vos impôts :

Impôt foncier = (Loyer annuel – abattement forfaire) * tranche d’imposition
Impôt foncier = ( 7 200 – 30%) *30 = 1 512 €
Grâce à l’abattement forfaitaire, je peux retirer 30% de mes revenus soit 2 160€.
Sur la somme restante (7 200 – 2 160 = 5 040 je paye 30% d’impôts soit 1 512€.
La rentabilité nette nette (en %) = (7 200 – 10 644 – 1 512) *100 / 128 500€ = – 3,85%.

Comme vous pouvez le remarquer la fiscalité est très importante, car en tant que personne on paye des impôts sur des revenus et non des bénéfices (ce qui n’est pas le cas des sociétés par exemple), pour paraphraser vous payer des impôts alors que tous les mois vous êtes en négatif.
Si votre projet de départ à une rentabilité de départ faible, il est très probable que votre rentabilité nette nette soit négative, ce qui est une très mauvaise opération, car vous devrez ajouter de l’argent de votre poche tous les mois.

L’exemple précédent nous montre qu’il faut soit faire baisser le prix sensiblement, soit augmenter les loyers, soit utiliser le régime d’imposition des sociétés (que je vais décrire dans un autre article).
De plus, la fiscalité de la location nue est pour moi, la moins avantageuse, et je vous conseille de vous renseigner sur la location meublée et le statut LMNP qui sont des statuts logiques pour faire de la location courte durée/Colocations.

Il est également bon de savoir que le régime réel (et non microfoncier), permet d’amortir les travaux sur plusieurs années. Si vous avez plusieurs milliers euros de travaux, cela vous permettra en moyenne de ne pas payer d’impôts entre 2 et 7 ans (une étude singulière à chaque projet est à réaliser bien sûr). Personnellement, avec des chiffres comme ça, je ne perdrais pas mon temps à optimiser ces 3 points, et je chercherai un autre bien immobilier.

Le cash-flow mensuel ou le résultat d’exploitation en français.
C’est pour moi l’élément essentiel, car il montre tout de suite si votre investissement vous fait gagner de l’argent, s‘il vous en coûte ou s’il s’auto finance (résultat nul).

Cash-flow mensuel = Loyer mensuel – charges d’exploitation mensuelles – impôts mensuelles =

Exemple :

Cash-flow mensuel = (7200/12) – (10 644/12) – (1 512/12) = 600 – 887 – 126 = – 413 €

Le cash-flow est négatif et vient compléter nos calculs de rentabilités, cet investissement n’est pas rentable, tous les mois vous devriez mettre 413€ de votre proche.
Une variante existe sans prendre en compte les impôts qui sont toujours plus compliqués à calculer.
Dans le prochain paragraphe, je vous parle du financement et toutes ces variantes
Plan d’action : Récupérer toutes les informations nécessaires lors de vos visites et forcer vous a réalisé ces calculs à chaque fois, cela vous permettra de comparer chaque résultats entre eux, et surtout de prioriser les biens qui ont le plus de potentiels.

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